不動産の豆知識で覚えておきたい！？再建築不可物件の基本情報を初心者に分かりやすく解説

このサイトでは、初心者にもわかりやすく再建築不可物件の基本情報を解説しており不動産の豆知識として覚えておくことをおすすめしています。
建築ができない不動産ですから、家がボロボロの場合には資産価値はゼロになるイメージを持つ人も多いといえます。
しかし、リフォームやリノベーションなどについては制限はあるけれど資産価値を高める方法はあるなど安く購入できるので投資家などからの注目も集めています。
また、このような物件は建築基準法を満たしていない土地などの特徴があることにも触れているので参考にされると良いでしょう。

不動産の豆知識で覚えておきたい！？再建築不可物件の基本情報を初心者に分かりやすく解説

再建築不可物件は、建物ではなく土地に対する制限がある不動産です。
建物を取り壊すと家を建築することができないので、土地の有効活用の選択肢から新築住宅の建設がなくなります。
これは初心者でも分かる部分かと思われるのですが、再建築不可物件の多くは旗竿地と呼ぶ土地に多く見られるもので、隣接する道路が建築基準法で定められているものではないときや設置範囲が2m未満のときなど複数の条件が重なり法律上再建築が許可されない物件の総称です。

再建築不可物件の多くは建築基準法が施行される以前に建てられた築古物件

再建築不可物件の多くは、建築基準法が施行される1950年以前に建てられた築古物件です。
十分な幅のある道路に面していない土地に建物ができては、火災のときに消防車が入れず被害を周囲にも拡大する可能性があります。
一方で、住居を確保するのは人が上で極めて重要なことは間違いありませんから、いくらリスクがあっても即座に取り壊すようなことを国が認めるわけにはいきません。
そこで再建築不可物件とし、既にある住居は致し方ないけれども、今後は新しく建ててはいけませんと取り決めたわけです。
これが1950年のことですので、該当する物件の多くはそれ以前に建てられた年数の古いものということになります。
ただ、違法建築のようなものはさておき、例外はあります。
相続等で一つの敷地だったものが分割所有されることになり、それぞれに建物が既に建っていたような場合、1950年以降に建てられた住宅であっても再建築不可物件になることはあるからです。

再建築不可物件で建て替えを可能にする方法！隣接地を買い取る

再建築不可物件で建て替えを可能にする方法ですが、大胆な発想で隣接地を買い取ることが考えられます。
再建築不可物件は、一定以上の幅を持つ道路に十分な間口で接していないことであり、要するに他の土地に囲まれる形で奥まった路地の先にある物件を思い浮かべてもらえばイメージ的には間違っていません。
このような物件は火災時の消火活動に影響があると考えられますので法律上建て替えができないわけですが、しっかりと道路に面している隣接する土地がある場合、それを買い取って一体化できるのであればこのような制限は適用されなくなります。
もちろん今の所有者との関係になりますので常に自分の思い通りになるとは限りませんが、このような手があることを知っておけば、普段から相談するとか働きかけておくなどの方法によって、いざそのチャンスが訪れたときには真っ先に交渉できることになるでしょう。
つまり知識と行動力が大事になってくるということです。

セットバックが可能な再建築不可物件は再建築が可能になる？

再建築不可物件であっても、セットバックが可能であれば再建築ができるケースもあります。
再建築不可物件の定義の一つは、幅が4m以上の道路に面していることです。
ここで例えば家の前の道路幅が3mしかないような場合、この基準に抵触しますので新しく建物は建てられません。
しかし自分の土地から幅1m分だけ敷地を後退させ、その1m分を既にある3mと合わせる形で道路にする場合、基準である4mを満たすことになり、晴れて再建築が認められることになります。
1m分はある意味で損することになるわけですが、その代償として再建築が可能な土地になるメリットがあり、損得勘定を計算して判断することになるでしょう。
なお、この1m分は自治体に寄付するとか買い取ってもらう方法もありますが、その一方で所有権自体は自分に残すこともあります。
ただこの場合であってもあくまで道路として使用することが前提ですので、壁とかフェンスや生垣などを設置することはできません。

再建築不可物件を積極的に買取している不動産会社もある

再建築不可物件は、建築基準法の要件を満たしていないため建物を建て替えることができないというデメリットの大きいものです。
一方で建物が立て替えられないという制限があるということは一般的な物件と比べて安く取引できるという側面はあって、再建築不可物件を専門に買取などを扱う不動産会社もあるほどです。
完全に建て替えできないものもあれば、内装工事などのリフォームは可能というものもあって一言で表現されていますが中身は千差万別です。
もし解体してしまうと家が建てられないというデメリットがある一方で、解体しなければ継続して利用できるということなので解体以外の方法を選択すれば良いという解釈にもなります。
これらの物件が出来てしまった背景には、法改正の伴うルールの厳格化や条件が厳しくなったことが背景にあるため既に存在する建物に対しては適用されません。
新たに建築する者については改正された法律が適用されるため、注意が必要なのです。

再建築不可物件の要因になることが多い接道義務とは？

再建築不可物件は古い時代に開発された住宅密集地などによく見られる不動産物件で、現に建っている住宅等をそのまま使用し続けるのは構わないが、いったん取り壊して更地にしたら、そのままの状態では再建築ができない物件をいいます。簡単に言えば新築ができない土地、ということになりますが、安い価格で中古住宅が手に入るとして一定の人気があります。 こうした物件において再建築ができない理由はいくつかありますが、代表的なのは接道義務を満たしていないというものです。接道義務とは防災・防火上の観点から設けられた土地利用に関するルールで、具体的には、都市計画区域または準都市計画区域内で建物を建てる場合は、敷地が幅員4メートル以上の道路に対して2メートル以上接していなければならないというものです。再建築不可物件は、このルールを定めた法律ができる前にすでに完成していた建物であることが多いのです。いわゆる旗竿地などが、これに該当します。

不動産会社のホームページにも再建築不可物件が掲載されていることもある

最近では、不動産会社が自らが取り扱っている様々な物件の情報をホームページで公開すると言うことが増えており、直接不動産会社の店舗を訪れなくても様々な物件の情報を手に入れることが容易になっていますが、その中には再建築不可物件の情報が記載されていることも少なくありません。 一般的にこのようなホームページに掲載されている情報は、不動産会社はできるだけ早く処分したいと考えているものが多くなります。再建築不可物件は基本的にはその会社が買い取っていることが多く、これをいつまでも持ち続けている事はいわゆる不良債権となってしまうものとなるため、多くの不動産会社ではできるだけ早く売却したいと考えることが少なくありません。積極的にその情報を公開することで、より早く買い手を見つける効果を狙っていることが多いものです。そのため再建築不可物件を見つける場合には、インターネットの情報も逐一チェックをしておくことが良い方法となります。

再建築不可物件は住宅ローンを利用することができる？

再建築不可物件は住宅ローンを利用することができません。これは融資をする金融機関の判断ですが、再建築不可物件はその性質上担保価値が低いと認識されています。基本的には築年数が経過した古い木造住宅であることが多く、建て替えたいと思う人が多いような物件となるものの、法律上の制限によってそれが認められていません。となるといざ売りに出したいと思っても買い手がなかなか見つからないことが容易に予想できます。ローンで多額のお金を貸せるのは、もし返済が滞った場合にも当該不動産を競売にかけるなどすれば、最低限の資金回収は可能と金融機関が判断するからに他なりません。ところがこの方式が成立しにくいと考えられるのですから、金融機関は融資せず、住宅ローンの利用はできません。結局のところ、確かに周辺よりは安いかもしれないものの、その物件に要する費用の全額を自己資金で用意できる人のみが購入者の条件になりますので注意しておきましょう。

再建築不可物件を購入するときはシロアリなど建物の状態を入念に検査

再建築不可物件は一般的に評価額が非常に低いため、安い価格で販売されていることが多いものです。建物を取り壊さずにそのまま自分で利用する場合には非常に効率の良いものとなるため、これを購入して利用できれば非常に効率の良いものとなります。 ただし、再建築不可物件を購入する場合にはシロアリなどの建物の状態を入念に検査し、問題がないことを確認することが重要なポイントです。万が一シロアリ等が発生していた場合には建物を取り壊したなければならなくなってしまうことになり、この場合には新たに建築することができないためです。 再建築不可物件は現在の建物を利用する上では特に制限がなく、そのまま利用することができるためメリットが大きいと考える人も少なくありません。しかし現在の建築基準法が適用される前に建てられたものであることから、非常に古いために様々な問題を抱えていることが多いものです。購入する前に十分に確認を行い、その寿命を把握した上で購入することが良い方法となります。

再建築不可物件は耐震基準を満たしている物件を選ぶことが大切

再建築不可物件を購入するときは、原則論を言えば耐震基準を満たしている物件を選ぶことがかなり大切なポイントになります。これは言うまでもなくその物件を居住用に買うことが前提になっていますが、再建築不可物件は建て替えが法律上認められません。これは意図的に古くなった建物を取り壊して新しくする際だけではなく、地震など自然災害によって壊れてしまったような場合も含めて、再建築はできないとされていることに注意が必要です。居住用に購入した場合、耐震性が不十分で地震で倒壊してしまったとなればどうなるかは明らかです。住み続けることもできず、かと言って新しく住戸を建てることもできないわけですから、まさに八方ふさがりとなるわけで、このような事態を招かないためにも耐震性がしっかりしているかはチェックしておきましょう。なお、建て替えは不可ですが例えば耐震補強をするようなことは問題なく、法律上も認められていますので安心してください。